Superbonus e patrimonio culturale
I bonus edilizi hanno riattivato il mercato delle costruzioni, ma gli interventi nei centri storici e sugli edifici tutelati, nonostante una prima spinta data dal bonus facciate, sembrano essere ancora un pò "snobbati" dal mercato, questo avviene a mio parere in quanto le tutele messe in essere dai piani paesaggistici scoraggiano gli investimenti e si ha la percezione di non poter attuare i bonus edilizi su questi immobili. In questo articolo vedremo che in realtà non è così, e che le opportunità di intervenire su questi immobili sono molteplici.
IL SUPERBONUS SUGLI EDIFICI TUTELATI
Il superbonus, come è stato già spiegato più volte, prevede una detrazione dell'imposta dei redditi del 110% per gli interventi di ristrutturazione edilizia. Per poter accedere a questa detrazione è necessario eseguire degli interventi definiti trainanti dal comma 1 lettere a,b e c dell'art. 119 del decreto rilancio: ovvero la sostituzione della centrale termica; gli interventi di riduzione del rischio sismico o l' isolamento dell'involucro disperdente per una superficie maggiore del 25%.
Tuttavia, le norme paesaggistiche possono, in taluni casi, impedire questi interventi, per esempio proibendo interventi sulla facciata e quindi il cappotto esterno, oppure la demolizione e sostituzione di parti strutturali per ridurre il rischio sismico, inoltre specialmente nelle aree meno densamente abitate, alcuni di questi edifici si trovano sprovvisti di impianti di riscaldamento quindi non è possibile sostituire la centrale termica.
Allora come fare?
L' art. 119 del decreto rilancio in realtà ha previsto queste problematiche ed al comma 2 recita:
"Qualora l'edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o gli interventi di cui al citato comma 1 siano vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, la detrazione si applica a tutti gli
interventi di cui al presente comma, anche se non eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi di cui al medesimo comma 1, fermi restando i requisiti di cui al comma 3."
Dunque in caso di edifici che vengono sottoposti ad almeno una delle tutele di quelle elencate all'interno del decreto urbani il dlgs 42/2004 è possibile eseguire solo gli interventi trainati ed accedere comunque alla detrazione del 110%, resta fermo tuttavia il necessario miglioramento di due classi energetiche e di rischio sismico.
GLI EDIFICI AMMISSIBILI AL SUPERBONUS , TRA QUELLI TUTELATI IN REGIONE PUGLIA
Il codice urbani (dlgs 42/2004) prevede varie tutele su differenti porzioni di territorio, queste possono essere aree definite ope legis, oppure richiedere l'identificazione da parte degli enti territoriali competenti di edifici e beni da inserire negli elenchi dei beni patrimoniali tutelati da un punto di vista culturale. Prevede inoltre, ed è questo un caso con cui ci si potrebbe interfacciare più comunemente, degli ulteriori contesti da sottoporre a tutela per i quali è prevista la necessità di verificare la conformità paesaggistica degli interventi attraverso presentazione di un autorizzazione paesaggistica semplificata.
Nel caso della Regione Puglia ad esempio parliamo di tutti gli immobili situati all'interno del perimetro della città consolidata, così come definita dall'art. 78 delle norme tecniche di attuazione del piano paesaggistico regionale oltre che degli altri beni che così come la città consolidata sono inseriti nelle componenti culturali ed insediative del piano stesso, quali i paesaggi rurali e le testimonianze delle stratificazione insediativa . Tra questi troviamo anche le masserie e tutti gli edifici rurali (trulli, iazzi, lamie) che potrebbero essere potenzialmente soggetti a recupero per fini abitativi, ricettivi o produttivi.
LE STRATEGIE POSSIBILI DI INTERVENTO
Su questi edifici dunque nonostante le tutele paesaggistiche in essere è possibile operare in molteplici modi ai fini dell'acquisizione del superbonus:
- attraverso interventi di riduzione del rischio sismico, principalmente escludendo la demolizione e ricostruzione per la maggior parte dei casi, tranne quelli necessari ai fini della sicurezza pubblica è per i quali è possibile una fedele ricostruzione, esse dovranno utilizzare le stesse tecniche costruttive e stilemi architettonici preesistenti. Anche se dovrebbe essere tutelata, a mio avviso, la riconoscibilità dell'intervento, all'insegna di quel principio documentale di brandiana teoria. Un altra strategia è quella dell' intervento puntuale attraverso l'uso di tecniche specifiche di consolidamento delle strutture verticali ed orizzontali, l'inserimento di tiranti e cerchiature, il consolidamento delle volte con getti alleggeriti e reti elettrosaldate. In quest'ultimo caso la detrazione del 110 % includerà solo gli interventi necessari alla finitura e manutenzione straordinaria delle parti soggette a consolidamento strutturale;
- attraverso l'isolamento interno delle pareti e le chiusure dell'edificio a contatto con ambienti non riscaldati, oltre che la sostituzione degli infissi con altri coerenti con le caratteristiche architettoniche degli edifici interessati e con prestazioni conformi al dm 26 giugno 2015 sui requisiti minimi. Va ricordato che gli edifici in muratura si caratterizzano per grossi spessori delle chiusure verticali opache e che quindi essi sono dotati di un elevata inerzia termica, pertanto saranno sufficienti ridotti spessori di isolante e per le pareti a sud anche nulli;
- attraverso la sostituzione delle centrale termica e l'inserimento di impianti non invasivi, laddove sia presente un impianto precedentemente installato, o anche un semplice caminetto come specificato e chiarito dalla Circolare n. 30/E del 22 dicembre 2020 dell’Agenzia delle Entrate . In alcuni di questi edifici potrebbe essere necessario il recupero della pavimentazione esistente e quindi l'inserimento di impianti di riscaldamento a pavimento potrebbe risultare invasiva, tuttavia nel caso del consolidamento delle volte la rimozione del pavimento sarebbe imprescindibile, in quel caso si dovrà avere cura di rimuovere e conservare quanto possibile, per riapplicarlo successivamente.
Per quanto riguarda gli altri interventi di manutenzione straordinaria o ristrutturazione edilizia rimanenti essi dovranno essere effettuati accedendo ad una detrazione del 50% dell'imposta, ai sensi dall'articolo 16 bis del testo unico delle imposte sui redditi.
Infine per questi ultimi interventi è possibile, per gli edifici tutelati, la cumulabilità con la detrazione prevista dall'art. 15 lettera g dello stesso TUIR, rivolta agli edifici storici. Questa detrazione del valore del 19% delle spese sostenute dovrà però essere ridotta del 50% per essere cumulata con il bonus ristrutturazioni ordinario.
Chi vorrà effettuare questi interventi dunque potrà accedere ad una detrazione pari al 50% di 96000 euro per quanto riguarda il bonus ordinario, cumulabile con un ulteriore 9,5% . Per un totale del 59,5% dei 96000 di massimale previsti, dunque 57120 euro. Se ipotizziamo di eseguire dei lavori in totale pari a 130000 euro, la parte rimanete non detratta dal bonus ordinario sarà pari a 130000 - 96000, quindi 34000. Per questa parte si potrà addirittura detrarre un ulteriore 19% dunque 6460 euro. Per una detrazione totale di 63580 euro su un intervento di manutenzione pari a 130000 euro, quindi ben oltre il 50% previsto per gli edifici non tutelati.
Lo stesso ragionamento potrà essere applicato per i lavori che usufruiranno di un eventuale super sisma bonus per i quali sarà possibile accedere ad una detrazione pari al 119,5% .
Alla luce delle azioni del legislatore per agevolare gli interventi sugli edifici tutelati, risulta interessante dunque operare su questo tipo di edifici e non solo intervenire su quelle aree dove le norme sono meno stringenti; a beneficiarne sarebbe non solo il proprietario dell'immobile ma anche le nostre città e la nostra cultura.